Un contrato de arriendo firmado con firma electrónica es un contrato escrito: la Ley 19.799 le da a la firma electrónica el valor de la manuscrita (art. 3.º). Pero si arriendas un inmueble urbano regido por la Ley 18.101, su artículo 20 dice que en los contratos escritos «las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público». Esa redacción la puso en 2022 la Ley 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», y amarra la autorización notarial a un efecto concreto: el contrato autorizado ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria de cobro de rentas. Una firma electrónica simple, como la de ValidaFirma, no reemplaza esa autorización. Pero la Corte de Apelaciones de Santiago ha resuelto que el notario es suficiente y no necesario para esa demanda: un contrato firmado electrónicamente puede fundarla, si se acompaña de los antecedentes que prueban que el arrendador podía arrendar.
Qué dice la ley sobre firmar el contrato de arriendo ante notario
La Ley 21.461 se publicó el 30 de junio de 2022 y reemplazó el artículo 20 de la Ley 18.101 por este texto:
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.»
Ley 18.101, artículo 20, inciso primero.
Hay 3 cosas en ese inciso. El notario autoriza las firmas, y el contrato sigue siendo un instrumento privado. Antes de hacerlo, pide los títulos que habilitan al arrendador a arrendar. Y el contrato autorizado sirve de antecedente suficiente para el procedimiento monitorio que creó la misma Ley 21.461: el tribunal requiere al arrendatario que pague las rentas adeudadas en 10 días corridos y, si no paga ni se opone, lo tiene por condenado y ordena su lanzamiento (arts. 18-A a 18-K).
A qué arriendos se aplica
La Ley 18.101 rige los arriendos de bienes raíces urbanos y de viviendas fuera del radio urbano de hasta una hectárea (art. 1.º). Su artículo 2.º deja fuera, entre otros, los predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, los inmuebles fiscales, las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas de hasta 3 meses para descanso o turismo, los hoteles y los estacionamientos.
¿El contrato de arriendo es válido sin notario?
La Ley 18.101 no dice que un contrato sea nulo por no tener las firmas autorizadas. El efecto que le asigna expresamente a la autorización es el de la demanda monitoria. Y el arriendo no necesita constar por escrito para existir: el inciso segundo del mismo artículo 20 regula los contratos «que no consten por escrito», y presume que la renta es la que muestran los depósitos de al menos 3 meses consecutivos o, si no los hay, la que declare el arrendatario. El Código Civil, por su parte, trata la escritura como algo que las partes pueden pactar como condición para dar el arriendo por perfecto (art. 1921).
Dicho eso, el artículo 20 está escrito en términos imperativos: las firmas «serán autorizadas». Si tu contrato está regido por la Ley 18.101 y vas a firmarlo por escrito, la ley pide notario. La doctrina lo describe como una formalidad por vía de prueba: no cambia que el arriendo sea un contrato consensual, pero facilita probarlo.
¿Se puede cobrar por la vía monitoria sin notario?
Sí, según la Corte de Apelaciones de Santiago, aunque con una carga mayor para el arrendador. El artículo 20 califica al contrato autorizado ante notario de antecedente suficiente para la demanda monitoria, y el artículo 18-A pide acompañar a la demanda «todos los antecedentes que le sirvan de fundamento».
La Corte lo ha resuelto así en 3 recursos de queja contra juzgados que habían rechazado demandas monitorias por falta de notario:
- Rol 17.412-2022, sentencia del 18 de mayo de 2023: la única referencia de la ley al contrato autorizado ante notario es la del artículo 20, que lo trata como «antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria», «pero nunca un requisito de admisibilidad de la demanda».
- Rol 16.788-2023, sentencia del 5 de junio de 2024: el arrendador acompañó un contrato firmado electrónicamente y su título de dominio, y el juzgado rechazó la demanda porque las firmas no estaban autorizadas ante notario. La Corte sostuvo que «entender que solo los contratos suscritos ante notario permiten a las partes hacer uso del procedimiento monitorio llevaría a concluir que se trataría en la especie de un procedimiento exclusivo para este tipo de contratos, sin que la reforma legal que lo instauró lo haya contemplado así».
- Rol 5.187-2024, sentencia del 23 de septiembre de 2024, en el mismo sentido.
Los 3 fallos están analizados en un estudio publicado en 2025 en la Revista de Derecho de la Universidad de Concepción (Arenas-Delgado, N.º 258), que concluye que el contrato autorizado ante notario es «un requisito suficiente, pero no necesario, para accionar en procedimiento monitorio».
2 advertencias del mismo estudio:
- Sin notario, el juez revisa más. Lo que el notario verifica según el artículo 20 son los títulos que habilitan al arrendador para ceder el uso del inmueble. Si no hubo notario, el autor propone que el tribunal exija al menos que el arrendador acredite esa habilitación, por ejemplo con su título de dominio.
- No todos los juzgados lo aplican igual. La resolución que declara inadmisible una demanda monitoria no se puede apelar, solo pedir su reposición ante el mismo tribunal, y las cortes la revisan por recurso de queja. En 2 quejas de 2024 y 2025 la Corte de Santiago no corrigió a jueces que habían exigido el notario, porque esa interpretación no constituía falta o abuso grave.
En la práctica, el contrato firmado electrónicamente no te da la posición del contrato notariado, que basta por sí solo. Te deja en la de tener que acompañar más antecedentes y depender del criterio del tribunal. Si para ti es importante cobrar por la vía monitoria sin sorpresas, el notario sigue siendo el camino seguro; si firmas electrónicamente, guarda desde el principio lo que vas a necesitar acompañar, y para un caso concreto conviene consultarlo con un abogado.
Qué te da cada forma de firmar
| Efecto | Firma electrónica simple | Firmas autorizadas ante notario |
|---|---|---|
| Contrato escrito | Sí (Ley 19.799, art. 3.º) | Sí |
| Cumple el art. 20 de la Ley 18.101 | No | Sí |
| Antecedente para la demanda monitoria | Sí, con más antecedentes; decide el tribunal | Suficiente por sí solo (art. 20) |
| Obliga a quien compre el inmueble | No (Código Civil, art. 1962) | No (Código Civil, art. 1962) |
| Título ejecutivo sin reconocer la firma en juicio | No (CPC, art. 434 N.º 4) | No (CPC, art. 434 N.º 4) |
| Prueba de quién firmó y qué firmó | La evidencia que deja el proceso | La autorización del notario |
Las filas del comprador y del título ejecutivo son las que suelen sorprender, y en ambas la diferencia la marca la escritura pública. Según el artículo 1962 del Código Civil, quien adquiere el inmueble a título oneroso, como un comprador, está obligado a respetar el arriendo solo si se contrajo por escritura pública. Y el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil da mérito ejecutivo directo a la copia autorizada de una escritura pública (N.º 2); a un instrumento privado se lo da una vez reconocido en juicio (N.º 4). La firma autorizada por notario libera de ese reconocimiento solo a la letra de cambio, el pagaré y el cheque.
Lo que no se hace con una firma electrónica simple
- El desahucio de un arriendo mes a mes o indefinido. El artículo 3.º de la Ley 18.101 dice que, en esos contratos, el arrendador solo puede desahuciar judicialmente o mediante notificación personal de un notario. Una carta firmada electrónicamente no cumple esa forma.
- La autorización de firmas del artículo 20. La da un notario. ValidaFirma no autoriza firmas ante notario ni las reemplaza.
- La escritura pública. Si las partes quieren que el arriendo obligue a un futuro comprador, el camino es la escritura pública (art. 1962). Se otorga ante notario, y la Ley 19.799 deja fuera de la firma electrónica los actos que exigen una solemnidad que no se cumple en un documento electrónico (art. 3.º, letra a).
Para qué sí sirve la firma electrónica simple en un arriendo
- Los arriendos que la Ley 18.101 deja fuera, como los estacionamientos o las viviendas amobladas por temporada para turismo. Ahí no rige el artículo 20, y el contrato firmado electrónicamente vale como contrato escrito.
- Los documentos que rodean al contrato. El acta de entrega del inmueble, el acta de recepción al término, el mandato de administración entre el propietario y la corredora, las autorizaciones y los acuses de recibo. El artículo 20 se refiere a las firmas del contrato de arrendamiento, y estos son otros documentos.
- El contrato mismo, si aceptas la carga de prueba. Un contrato regido por la Ley 18.101 firmado electrónicamente no cumple la autorización notarial del artículo 20, pero puede fundar la demanda monitoria según la Corte de Santiago. Para eso conviene reunir desde el día de la firma lo que el tribunal va a mirar: el contrato firmado, el título que te habilita para arrendar (por ejemplo, la inscripción de dominio vigente o el mandato del propietario) y, llegado el caso, el registro de los pagos y de la deuda.
- La prueba de quién firmó. Cuando la firma es electrónica simple, su peso como prueba depende de las reglas generales (Ley 19.799, art. 5.º), y por eso importa la evidencia que deja.
En ValidaFirma, cada firmante recibe el documento por WhatsApp o por correo, lo lee hasta el final y confirma su identidad: la primera vez con su cédula vigente, cuya serie se revisa contra su RUT, y cada vez que firma con una prueba de vida y su rostro. Cuando firman todos, el PDF queda sellado, con la fecha y la hora que estampa un servicio externo, y cada uno recibe el enlace para descargar su copia. Cualquiera puede comprobarlo en la validación pública. El recorrido completo está en cómo funciona e identidad verificada.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo se firma ante notario?
Si el inmueble está regido por la Ley 18.101 y el contrato consta por escrito, el artículo 20 dice que las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario. Es la redacción que le dio la Ley 21.461 en 2022.
¿Es válido un contrato de arriendo firmado en línea?
Un contrato firmado con firma electrónica es un contrato escrito (Ley 19.799, art. 3.º), y la Ley 18.101 no declara nulo un contrato por no tener las firmas autorizadas. Lo que no tiene es la autorización notarial que el artículo 20 pide y a la que asocia la demanda monitoria.
¿Puedo usar la Ley «Devuélveme mi casa» si firmé con firma electrónica?
Puedes intentarlo. La Corte de Apelaciones de Santiago ha resuelto que el contrato autorizado ante notario es suficiente, pero no un requisito de admisibilidad de la demanda monitoria (Roles 17.412-2022, 16.788-2023 y 5.187-2024), y en uno de esos casos el contrato estaba firmado electrónicamente. Tienes que acompañar todos los antecedentes que le sirvan de fundamento (art. 18-A), entre ellos el que acredite que podías arrendar el inmueble. No todos los juzgados lo aplican igual: si quieres tener asegurada esa vía, firma ante notario.
¿La firma electrónica avanzada reemplaza al notario en el arriendo?
El artículo 20 de la Ley 18.101 habla de autorización notarial y no menciona la firma electrónica avanzada. La avanzada hace plena prueba como instrumento privado (Ley 19.799, art. 5.º), pero eso no la convierte en autorización de un notario: el estudio de la Revista de Derecho de la Universidad de Concepción lo dice expresamente, porque la autenticidad de las firmas no acredita que el arrendador podía arrendar. Desconfía de quien ofrezca un «contrato notariado» firmado solo en línea. ValidaFirma ofrece solo firma electrónica simple. La diferencia entre las dos está en firma electrónica simple y avanzada.
¿Qué pasa si el contrato de arriendo no está por escrito?
El contrato existe igual. Para la renta, el artículo 20 presume que es el monto de los depósitos o documentos de pago de al menos 3 meses consecutivos y, si no los hay, la que declare el arrendatario.
Si administras arriendos
Las corredoras y administradoras firman más documentos que el contrato. Para esos, la firma electrónica simple deja evidencia de quién firmó y qué firmó, sin juntar a nadie. Puedes probar gratis cómo firma un arrendatario en su celular: te llega por WhatsApp un documento de prueba y lo firmas sin registrarte. Si el documento nace en tu sistema de administración, mira cómo se integra la firma. Los precios son por firmante.
Fuentes
- Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: artículos 1.º, 2.º, 3.º, 18-A y 20, en su versión vigente.
- Ley 21.461, que incorpora la restitución anticipada de inmuebles y el procedimiento monitorio de cobro de rentas: artículo 1.º.
- Ley 19.799, sobre documentos electrónicos y firma electrónica: artículos 3.º y 5.º.
- Código Civil: artículos 1921 y 1962.
- Código de Procedimiento Civil: artículo 434.
- Corte de Apelaciones de Santiago: Rol 17.412-2022 (18 de mayo de 2023), Rol Civil-Queja 16.788-2023 (5 de junio de 2024) y Rol Civil-Queja 5.187-2024 (23 de septiembre de 2024).
- Arenas-Delgado, Javier, «Control de legalidad notarial del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos y estándar de admisibilidad de la demanda monitoria», Revista de Derecho, Universidad de Concepción, N.º 258, 2025, pp. 279-300.
